Calculadora de rentabilidad del alquiler en Asunción: lo que te queda neto

En larga estancia, un dormitorio de 40 m² o menos en torre nueva se alquila desde 750 dólares al mes. Sobre un precio de 70.000, eso es un 12,9 % bruto, y deja entre un 7,4 % y un 9,7 % neto, según quién pague las expensas y si el alquiler lleva el IVA incluido. En Airbnb, el mismo piso en zona céntrica, con una ocupación cercana al 70 %, le deja al dueño unos 870 dólares limpios al mes: a 75 dólares la noche, un 14,1 % neto. Son cálculos ilustrativos con los supuestos de esta página, no una promesa de rentabilidad.

Siete en larga estancia: el tiempo vacío, la gestión, las expensas del edificio, el impuesto inmobiliario, el mantenimiento, el impuesto sobre el alquiler (IRP) y el IVA. En Airbnb se suman la comisión de la plataforma, la luz, el agua e internet y la reposición del mobiliario. Las expensas son la partida más pesada: de 80 a 250 dólares al mes en torres con amenities.

Con residencia fiscal en Paraguay, el IRP grava el alquiler al 8 % sobre una renta neta presunta del 50 %, es decir, un 4 % efectivo de lo que cobras (Ley 6380/2019, artículos 59 y 60). A eso se suman el IVA del alquiler, un 5 % en vivienda, y el impuesto inmobiliario municipal, el 1 % del valor fiscal. En La Dolce Casa tributamos esos alquileres en Paraguay.

Depende de la ocupación. El Airbnb tiene gastos fijos que se pagan haya huésped o no, así que al 44 % de ocupación de un anuncio medio deja menos que la larga estancia aunque ingrese más. Con los datos de partida de esta calculadora, el Airbnb empata con la larga estancia hacia el 45 % de ocupación, y hacia el 53 % si en la larga estancia las expensas y el IVA los paga el inquilino. En zona céntrica, al 70 %, deja unos 10.400 dólares al año frente a 5.200, a cambio de unas 34 entradas y salidas al año (la estancia media es de 7,6 noches). Prueba las dos opciones con tu piso.

El 10 % de lo que se cobra, igual en larga estancia que en Airbnb, y lo incluye todo: el trato con el inquilino o con los huéspedes, los cobros, el mantenimiento y las reparaciones, la luz y el agua, y cualquier problema que surja con el piso. Tú no tienes que ocuparte de nada desde España. En Airbnb se suma la comisión de la plataforma, un 3 %, y la limpieza se cobra al huésped como tarifa aparte.

Porque mide solo lo que te deja el alquiler cada año, que es lo que más se suele inflar. La revalorización de un piso comprado sobre plano es otra fuente de rentabilidad, más incierta, y tiene su propia calculadora en la página de propiedades.