Tienes un piso en Paraguay: cómo tributa en España tu alquiler (modelo 720, IRPF y doble imposición, sin rodeos)
Cómo tributa en España un alquiler en Paraguay: renta mundial, modelo 720 y convenio de doble imposición, con el 10-10-10 paraguayo en números.
Casi todo lo publicado sobre impuestos y Paraguay habla al que se va: al que hace las maletas, tramita la cédula y se despide de Hacienda. Este artículo habla al que se queda. Si vives en España y tienes —o estás a punto de tener— un piso alquilado en Asunción, tu pregunta real es otra: cómo tributa en España un alquiler en Paraguay. Y la respuesta completa tiene tres capas: lo que pagas allí, lo que declaras aquí y lo que el convenio entre ambos países evita que pagues dos veces.
Léelo antes de seguir: esto es un mapa, no un plano de obra. La normativa fiscal española cambia, la paraguaya también, y cada situación personal es distinta. Todo lo que sigue es orientativo: contrástalo con un asesor fiscal colegiado antes de tomar una sola decisión. Es el mismo criterio que aplica nuestra Guía de Inversión 2026: informar no sustituye al consejo profesional.
La verdad incómoda primero: mientras residas en España, tributas por renta mundial
España grava a sus residentes fiscales por toda su renta, la generen donde la generen. Es el principio de renta mundial, y no entiende de distancias: el alquiler de tu piso de Asunción es, a ojos de Hacienda, tan declarable como el de un piso de Sevilla. Comprar en Paraguay no te saca del IRPF; te añade una jurisdicción.
¿Y quién es residente fiscal español? Con carácter general, quien pasa en España la mayor parte del año o mantiene aquí su centro de intereses económicos y familiares. No es una etiqueta que se elija: se es o no se es, en función de hechos que la Agencia Tributaria puede comprobar.
Que esto no te frene. Es la regla del juego, y bien jugada cuesta bastante menos de lo que el miedo sugiere. El problema es que casi todo el contenido fiscal sobre Paraguay lo firman consultores de reubicación que viven de venderte la mudanza, así que nadie escribe para el inversor que compra en remoto y sigue cenando en Madrid. Nosotros acompañamos precisamente a ese perfil, como contamos en invertir en Paraguay desde España.
Lo que pagas en Paraguay: el 10-10-10, con el ejemplo de los 10.000 euros
Paraguay opera el sistema fiscal más simple y competitivo de la región, y se resume en tres dieces: 10% el impuesto de sociedades (IRE), 10% el marginal máximo de la renta personal (IRP, con tramos del 8, 9 y 10%) y 10% el IVA general, con tipo reducido del 5% para vivienda. La base legal es la Ley 6380/2019, y así lo recoge PwC en sus Worldwide Tax Summaries de febrero de 2026.
Para el propietario, la cifra operativa es aún más baja: las rentas del capital —tu alquiler— tributan al 8%. Al vender, la ganancia también tributa al 8% (IRP capital), con un IVA efectivo de aproximadamente el 1,5% sobre la operación. Y si estructuras la inversión a través de una sociedad paraguaya, el conjunto —IRE del 10% más IDU del 15% al repatriar— ronda el 23,5%: todavía por debajo del 25% del impuesto de sociedades español, antes siquiera de repartir dividendo.
El ejemplo que usa nuestra Guía de Inversión 2026 lo deja en una frase: sobre 10.000 euros de rendimiento neto anual de alquiler, un residente fiscal en Paraguay conserva 9.200 (IRP del 8%), mientras que un contribuyente español que tribute ese mismo rendimiento a un tipo del entorno del 22% conserva 7.800. Son 1.400 euros al año de diferencia por cada 10.000 de renta — y esa diferencia, reinvertida, compone.
Un matiz importante para ti, que resides en España: ese 8% describe al residente fiscal paraguayo. Si no lo eres, la forma exacta en que Paraguay grava tu alquiler —retenciones a no residentes, base de cálculo— depende de tu estructura, y es un dato que debe fijar tu asesor antes de hacer números finos. La territorialidad, en cambio, juega igual para todos: Paraguay solo grava, con carácter general, lo generado dentro de Paraguay. Tu nómina o tus dividendos españoles no le interesan.
Si quieres el detalle de cuánto renta ese alquiler antes de impuestos —más del 8% bruto anual en temporal, entre el 9 y el 12% en gestión óptima—, lo desgranamos en la rentabilidad del alquiler en Asunción.
Cómo tributa en España un alquiler cobrado en Asunción: el recorrido completo
Ahora la otra cara del espejo. Como residente fiscal español, declaras el alquiler de Asunción en tu IRPF: ingresos cobrados, menos los gastos deducibles que permite la norma, y el rendimiento neto resultante se integra en tu declaración al tipo que corresponda a tu situación. La clasificación exacta del rendimiento y qué gastos puedes restar son terreno de tu asesor; el principio, en cambio, no admite matices: se declara.
La buena noticia es que lo pagado en Paraguay no se evapora. La normativa española contempla la deducción por doble imposición internacional: el impuesto satisfecho en el extranjero por esa misma renta se descuenta, con límites, de lo que te corresponda pagar aquí. En la práctica, si en Paraguay has tributado el equivalente a un 8% y en España tu tipo es superior, acabas pagando la diferencia, no la suma.
Y dos frentes más que conviene tener en el radar. Primero: si el piso pasa parte del año vacío, la norma española puede exigirte imputar una renta por él aunque no ingreses un euro; el porcentaje concreto lo calculará tu gestor. Segundo: el Impuesto sobre el Patrimonio, con un mínimo exento estatal de 700.000 euros según recoge la comparativa fiscal de nuestra Guía de Inversión 2026 — y en su base, tu piso de Asunción también cuenta.
El convenio de doble imposición España-Paraguay: qué evita y cómo se aplica
Durante décadas no existió convenio entre España y Paraguay: cada país aplicaba su norma y el contribuyente dependía de los mecanismos internos de deducción españoles. Eso ha cambiado hace poco: el convenio de doble imposición España-Paraguay, firmado en 2023, está en vigor desde el 14 de octubre de 2024 (publicado en el BOE el 29 de julio de 2024). Es reciente, así que no todos los gestores lo tienen aún en la cabeza: pídele al tuyo que trabaje con el texto delante, porque el articulado concreto es el que manda.
¿Qué hace exactamente un convenio de estos? Tres cosas. Reparte la potestad de gravar cada tipo de renta entre los dos Estados — y en esta clase de tratados, las rentas de inmuebles pueden gravarse, como regla general, en el país donde está el inmueble. Fija el método para eliminar la doble imposición, normalmente la deducción de lo pagado en origen. Y aporta seguridad jurídica: tu caso se define una vez, con un texto legal delante, en lugar de vivir en la interpretación.
Para ti, el efecto práctico esperable es el del apartado anterior con red de seguridad: Paraguay grava tu alquiler en origen y España corrige la doble imposición en tu IRPF. Los tipos máximos por artículo, el método aplicable a cada renta y las cláusulas particulares son exactamente la letra que un asesor lee en veinte minutos y que un blog no debería parafrasear.
El modelo 720: cuándo declarar tu piso de Asunción (y qué pasa si no)
El modelo 720 es la obligación que más miedo da y la que menos cuesta cumplir. No es un impuesto: es una declaración informativa. Obliga a los residentes fiscales en España a informar de sus bienes y derechos en el extranjero, agrupados en tres bloques —cuentas, valores e inmuebles—, cuando el valor de cada bloque supera el umbral que fija la norma. Presentarlo no cuesta un euro de cuota: se informa, no se paga.
Tu piso de Asunción entra en el bloque de inmuebles, en general por su valor de adquisición, y una vez declarado no hay que repetir la presentación cada año salvo venta o variaciones relevantes. La ventana de presentación cae en los primeros meses del ejercicio; el umbral exacto y el calendario vigente son dos datos que tu gestor debe confirmarte año a año.
¿Y si no lo presentas? El régimen sancionador original era tan desproporcionado que la justicia europea lo anuló, y hoy se aplican las sanciones generales del sistema tributario español. Traducción honesta: el 720 ya no arruina a nadie, pero sigue siendo obligatorio, y no presentarlo sigue costando dinero, tiempo y explicaciones. Declarar un inmueble en el extranjero ante Hacienda es un trámite; ocultarlo es un problema.
¿Y si algún día te haces residente en Paraguay? La fiscalidad 10-10-10, de tu lado
Todo lo anterior describe al inversor que se queda. Conviene, aun así, saber qué cambiaría si un día cruzas el Atlántico. Al dejar de ser residente fiscal español —dejar de pasar aquí la mayor parte del año, trasladar tu centro de intereses—, sales del IRPF por renta mundial y el modelo 720 deja de aplicarte. Y entras en un sistema territorial: la fiscalidad 10-10-10 paraguaya, donde tu alquiler de Asunción tributa al 8% y tus rentas de fuera de Paraguay, con carácter general, no tributan allí.
| Concepto | Resides en España | Resides en Paraguay |
|---|---|---|
| Alquiler del piso de Asunción | Se integra en tu IRPF (renta mundial), con deducción de lo pagado en Paraguay | IRP rentas del capital: 8% |
| Ganancia al vender | Tributa en tu IRPF, con deducción de lo pagado en origen | 8% (IRP capital) + IVA efectivo ≈1,5% |
| Impuesto sobre el patrimonio | Sí: mínimo exento estatal de 700.000 € | Paraguay no tiene impuesto estatal al patrimonio |
| Modelo 720 | Sí, si superas el umbral que fija la norma | No aplica |
| Rentas de fuera del país | España las grava (renta mundial) | Con carácter general, no tributan (territorialidad) |
Fuentes: Ley 6380/2019 y comparativa fiscal de nuestra Guía de Inversión 2026. Cuadro orientativo: el tipo español depende de cada situación y el lado paraguayo del cuadro describe al residente fiscal en Paraguay.
Ojo con el matiz que más gente confunde: la residencia migratoria no es la residencia fiscal. Puedes tener la cédula paraguaya —el proceso se cierra en unos tres meses, con la vía del inversor desde US$ 70.000, como explicamos al hablar del Investor Pass y la residencia en Paraguay— y seguir siendo residente fiscal español a todos los efectos. Un carné no te muda; tu vida sí.
Y una advertencia que la propia Guía incluye en su capítulo de riesgos: el 10-10-10 de hoy no es un derecho eterno. Juega a favor que la simplicidad tributaria es política de Estado con consenso desde 2019 y que la Ley 60/90 protege las inversiones acogidas — pero nuestras proyecciones, por principio, no dependen del regalo fiscal.
Errores frecuentes al tributar un alquiler del extranjero (y por qué necesitas un asesor, no un post)
Cinco patrones que vemos repetirse. Primero, confundir residencia migratoria con residencia fiscal: son trámites distintos, ante administraciones distintas, con consecuencias distintas. Segundo, no presentar el modelo 720 «porque el piso está muy lejos»: los intercambios de información entre administraciones existen, y la distancia no es una estrategia fiscal. Tercero, copiar la estrategia de un youtuber nómada: su caso —irse— no es el tuyo —quedarte—, y casi todo su contenido es inaplicable a tu situación.
Cuarto, olvidar los impuestos silenciosos: la imputación de rentas del piso vacío y el Impuesto sobre el Patrimonio no avisan; aparecen en la primera revisión. Y quinto, hacer los números con el bruto: entre el bruto y el neto es donde se ganan o se pierden las carteras — en Paraguay la distancia entre ambos es inusualmente corta, pero en España no, y tu resultado final vive en los dos países a la vez.
El error mayor, en todo caso, es decidir con un artículo — este incluido. Sobre el ejemplo de los 10.000 euros, un mal encaje de tu caso puede costarte cada año más que los honorarios de un buen asesor fiscal. Contrátalo antes de comprar, no después: el orden de los factores, aquí, sí altera el producto.
El siguiente paso
Si estás dibujando tu caso —cuánto entra, cuánto renta, cuánto queda—, te servirán dos cosas. La primera, nuestra Guía de Inversión Inmobiliaria 2026: unas 50 páginas con el capítulo fiscal completo, la comparativa España · Portugal · EE. UU. · Paraguay y el ejemplo de los US$ 50.000 desarrollado año a año. La segunda, el grupo privado de Telegram, donde compartimos las oportunidades sobre plano activas y donde estas preguntas se responden con proyectos y números concretos, no con generalidades.
Y si tu duda es anterior —si Paraguay es el destino adecuado para tu capital—, empieza por dónde invertir 50.000 euros.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar en España un piso en Paraguay aunque no lo alquile?
Sí, en dos frentes. Si su valor supera el umbral que fija la norma, entra en el modelo 720 como inmueble en el extranjero; y aunque esté vacío, la normativa española puede exigirte imputar una renta por él en tu IRPF. Además, computa en la base del Impuesto sobre el Patrimonio si superas el mínimo exento. Los importes exactos, con tu asesor.
¿Pagaré impuestos dos veces por el mismo alquiler?
No debería ocurrir. España permite deducir, con límites, el impuesto pagado en Paraguay por esa misma renta, y el convenio de doble imposición entre ambos países —en vigor desde el 14 de octubre de 2024— refuerza ese mecanismo. En la práctica pagas la diferencia entre ambos sistemas, no la suma.
¿Qué es la fiscalidad 10-10-10 de Paraguay?
El resumen del sistema fiscal paraguayo: sociedades (IRE) al 10%, renta personal (IRP) con marginal máximo del 10% e IVA general del 10%, con base en la Ley 6380/2019. Para el inversor inmobiliario, las rentas del capital —alquileres y ganancias al vender— tributan al 8%. Y rige la territorialidad: con carácter general, Paraguay no grava las rentas generadas fuera del país.
¿El modelo 720 se paga?
No: es una declaración informativa, sin cuota. Lo que sí tiene coste es no presentarla estando obligado: el régimen sancionador original fue anulado por la justicia europea, pero siguen aplicándose las sanciones generales del sistema tributario español. Presentarlo es un trámite anual menor; omitirlo, un riesgo innecesario.
¿Cuándo dejaría de tributar en España por mi alquiler de Asunción?
Cuando dejes de ser residente fiscal español: en términos generales, cuando pases fuera la mayor parte del año y traslades tu centro de intereses económicos y familiares. La cédula paraguaya, por sí sola, no cambia tu residencia fiscal. Es un cambio de vida, no de papeleo — y merece planificarse con un profesional a cada lado.